住宅ローン「変動金利vs固定金利」2026年金利上昇局面での正しい選び方【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

2024年以降の日銀の利上げにより、住宅ローンの金利環境が大きく変わっています。長らく0.3〜0.5%前後だった変動金利は上昇傾向にあり、2026年時点では0.5〜1.0%台の金利も出てきています。変動か固定かの選択は今後の返済額に大きく影響するため、慎重な判断が必要です。

変動金利の仕組みと2026年の状況

変動金利は短期プライムレートに連動して定期的に改定されます（通常半年ごと）。5年ルール：金利が変わっても返済額は5年間変わらない。125%ルール：返済額の増額は直前の125%まで。注意点：返済額が増えなくても元本への充当が減り、「未払利息」が発生する可能性があります（金利が大幅上昇した場合）。2026年の主要銀行の変動金利は0.3〜0.9%程度（各行によって異なる）。

固定金利の種類と特徴

変動と固定の損益分岐点シミュレーション

借入4,000万円・35年返済で比較（概算）：変動0.6%→月返済10.7万円。固定（全期間）2.0%→月返済13.3万円。差額：月2.6万円×12ヶ月×35年＝約1,092万円が「変動の節約可能額」。ただし変動が将来2.0%超になると逆転します。今後金利が1.5%まで上昇した場合でも変動有利ですが、2.0%を超えると固定が有利になるシナリオも考慮が必要です。

2026年における選択の考え方

変動が向いている人：①繰上返済を積極的に行う意欲がある。②金利が上昇してもストレスなく対応できる収入・資産がある。③返済期間が短い（10〜15年以内で完済予定）。固定が向いている人：①将来の金利上昇が不安で計画を立てたい。②変動リスクを取れない収入・資産状況。③長期の返済計画（20年以上）を安定させたい。

よくある質問

Q. 変動金利から固定金利への借り換えはできますか？

A. 可能です。ただし借り換えには諸費用（手数料・登記費用等で50〜100万円程度）がかかるため、借り換え効果との損益計算が必要です。一般に「借り換え後の金利差が1%以上・残債1,000万円以上・返済期間10年以上」がメリットが出やすい目安です。

Q. 未払利息はどうなりますか？

A. 未払利息が発生した場合、5年後の返済額改定時に元本返済分が減り利息充当が増えます。最悪のケースでは返済終了時に残債が残り、一括返済を求められることがあります。金利上昇局面では繰上返済を検討しましょう。