📅 情報基準日：2026年5月現在
賃貸不動産の収益性を正確に評価するには単純な「表面利回り」だけでなく実際の費用を差し引いた「実質利回り」で判断する必要があります。
目次
表面利回りと実質利回りの計算式
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り（グロス利回り） | 年間家賃収入÷購入価格×100 | 簡易指標。空室・費用を考慮しないため実態より高く見える |
| 実質利回り（ネット利回り） | （年間家賃収入－年間費用）÷（購入価格＋取得費用）×100 | 実際の手取りに近い。年間費用には管理費・固定資産税・修繕費等を含む |
利回りの相場と判断基準
- 首都圏・都心の区分マンション：表面4〜6%程度。実質2〜4%程度
- 首都圏・都心の一棟アパート・マンション：表面6〜10%程度。実質4〜7%程度
- 地方の一棟アパート：表面10〜15%程度。実質6〜10%程度（空室リスクが高い）
- 「高利回り」は空室リスク・修繕リスクが高い物件が多い。利回りだけで判断せず、立地・需要・物件状態を総合評価することが重要
FAQ
Q. 利回りが同じなら都心と地方のどちらが良いですか？
A. 同じ利回りなら都心物件の方がリスクが低く安定した投資になることが多いです。都心は人口・需要が安定しており空室リスクが低く、将来の売却時の資産価値が維持されやすいです。地方物件は高利回りで初期投資が少ないメリットがありますが、人口減少・空室増加・売却困難のリスクが高くなります。自分のリスク許容度と投資目的（インカム重視・資産価値維持等）に合わせて選択してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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