📅 情報基準日：2026年5月現在
土地活用は相続税評価額を大幅に引き下げ、次世代への資産承継コストを削減する有効な節税戦略として活用されています。
目次
土地活用別の相続税評価額の変化
| 土地の状態 | 評価額の計算 | 評価額の目安 |
|---|---|---|
| 更地（自用地） | 路線価×地積 | 評価額100% |
| 貸宅地（借地権設定） | 自用地評価額×(1−借地権割合) | 評価額60〜70%程度 |
| 賃貸住宅（貸家建付地） | 自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合) | 評価額80〜85%程度 |
| 建物（貸家） | 固定資産税評価額×(1−借家権割合30%×賃貸割合) | 評価額70%程度 |
小規模宅地等の特例との組み合わせ
- 貸付事業用宅地等の特例：賃貸住宅の敷地200㎡まで50%評価減の特例（3年以上の貸付実績が必要）
- 借地権割合・借家権割合の地域差：借地権割合は地域によって30〜90%と大きく異なる（路線価図で確認）
- 「節税のためだけの活用」のリスク：相続税節税目的だけのアパート建設は空室リスク・借入返済リスクを伴う。収益性を主目的に節税は副次的効果として考えることが重要
- 相続税対策は税理士・不動産専門家・FPへの事前相談が必須
FAQ
Q. 賃貸住宅を建てる前に相続が発生した場合、相続税評価の恩恵は受けられますか？
A. 賃貸住宅が完成して実際に入居者が入っている状態でなければ、貸家建付地・貸家としての評価減は受けられません。建築中の段階や空室状態では更地・自用家屋としての評価になります。また「相続開始前3年以内の貸付開始」の場合は小規模宅地等の貸付事業用特例の適用制限があります（2018年以降）。相続対策を考える場合は少なくとも相続発生予想時期の3年以上前から計画を立てることが重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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