📅 情報基準日：2026年5月現在
サブリース（一括借上げ）は「空室でも家賃保証」が魅力ですが、保証賃料の引き下げ・解約困難などのリスクを十分に理解してから契約することが重要です。
目次
サブリース契約の仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約の構造 | オーナー→サブリース業者（一括借上）→入居者（転貸）という二重の賃貸借構造 |
| 保証賃料 | 満室想定賃料の80〜90%程度が多い。空室・滞納に関わらず業者がオーナーに支払う |
| 保証賃料の見直し | 多くの契約で2年ごとに保証賃料の見直しがあり、引き下げられることが多い |
| 修繕・原状回復費用 | 入居者退去時の原状回復費用はオーナー負担になることが多い |
サブリース契約の主なリスクと注意点
- 保証賃料は下がり続けるリスク：築年数経過・周辺相場の下落に伴い保証賃料を一方的に引き下げられる可能性がある
- 解約困難：サブリース業者は入居者との転貸借契約を持っており、正当事由なしには簡単に解約できない（建物オーナーでも自由に解約できない）
- 賃貸住宅管理業法（2020年施行）の規制：誇大広告の禁止・重要事項説明の義務化・「家賃保証は変わらない」等の不当な勧誘の禁止が規定された
- 「35年一括借上げ保証」等の長期保証は契約内容を精査し、弁護士や不動産専門家のチェックを経ることを強く推奨
FAQ
Q. サブリース契約を解除するにはどうすればよいですか？
A. サブリース契約の解除は通常の賃貸借契約と同様に「正当事由」と解約予告（6ヶ月前等）が必要で、オーナーの意思だけでは自由に解除できません。転貸借契約中の入居者が存在する場合はさらに複雑になります。強引に解除しようとするとサブリース業者から損害賠償請求を受けるリスクがあります。解除を検討する場合は、①まず契約書の解除条件・違約金を確認②弁護士に相談③サブリース業者と交渉という手順で進めることをお勧めします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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