📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資の失敗の多くは購入前の調査（デューデリジェンス）不足が原因です。調査すべき内容と方法を解説します。
目次
デューデリジェンスの4つの調査領域
| 調査領域 | 主な確認事項 | 調査方法 |
|---|---|---|
| 法的調査 | 登記記録・用途地域・建築確認・接道義務・権利関係の複雑さ | 法務局・市区町村・登記簿謄本 |
| 物理的調査 | 建物の状態・設備の老朽化・耐震性・アスベスト・地盤 | ホームインスペクション・建築士 |
| 財務調査 | 現在の入居者賃料・滞納状況・修繕履歴・管理費の収支 | 賃貸借契約書・管理会社精算書・修繕記録 |
| 市場調査 | 周辺の賃料相場・空室率・人口動態・競合物件の状況 | 不動産ポータルサイト・市区町村統計 |
デューデリジェンスで特に注意すべき点
- 既存入居者の賃料が相場より高すぎる場合：現入居者退去後に賃料が下落するリスク。「現行賃料」と「空室時の市場賃料」の差を必ず確認
- 修繕積立金の不足：区分マンションは管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画を確認。積立不足は将来の大型出費リスク
- 建築確認済証・検査済証の確認：未確認・未検査の建物は融資・売却が困難になる
- 売主に「なぜ売却するのか」を必ず確認。「満室なのに売る理由」がある場合は隠れた問題がある可能性
FAQ
Q. デューデリジェンスはどのくらいの費用と時間がかかりますか？
A. 基本的な調査（登記謄本取得・市場調査・書類確認）は自分でできますが、専門家を活用すると費用は5〜20万円程度です。ホームインスペクション（建物診断）は5〜10万円・弁護士による法的確認は5〜15万円・不動産鑑定士による鑑定評価は15〜30万円が目安です。1,000〜5,000万円以上の投資に対して数十万円の調査費用は保険として有意義です。特に築古・訳あり物件・売主が急いでいる案件はデューデリジェンスを省略してはいけません。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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