📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資のキャッシュフロー計算書は「実際の手残り額」を正確に把握するための最重要ツールです。作り方と活用法を解説します。
目次
キャッシュフロー計算書の構造
| 項目 | 計算内容 |
|---|---|
| ①年間賃料収入（GPI） | 満室想定賃料 × 12ヶ月 |
| ②実効収入（EGI） | 年間賃料収入 − 空室損失（想定空室率 × 賃料） |
| ③運営純収益（NOI） | 実効収入 − 年間運営費（管理費・固定資産税・修繕費・保険料等） |
| ④税引き前キャッシュフロー（BTCF） | NOI − 年間ローン返済額（元本＋利息） |
| ⑤税引き後キャッシュフロー（ATCF） | BTCF − 所得税・住民税（不動産所得に対する税額） |
投資判断に使うキャッシュフロー指標
- CCR（現金収益率）：税引き後キャッシュフロー÷自己資金×100%。自己資金に対する実質リターン率。10%以上が一般的な目安
- DCR（負債償還比率）：NOI÷年間ローン返済額。1.2以上が安全とされる（返済に対して20%の余裕がある状態）
- LTV（借入比率）：ローン残高÷物件価格×100%。高いほどリスクが高い。80%以下が推奨される
- シミュレーションは「悲観的シナリオ（空室率20%・金利3%上昇）」でも手残りがプラスかを確認
FAQ
Q. キャッシュフロー計算書のシミュレーションを自分で作るのは難しいですか？
A. 基本的なExcel（スプレッドシート）の知識があれば作成できます。不動産投資専門のシミュレーションツール（楽待・健美家等の不動産ポータルサイトに無料ツールあり）を活用する方法もあります。重要なのは「楽観的な数字だけ入れない」こと。空室率は5〜10%・修繕費は賃料の5〜10%・金利は1%上昇シナリオを含めた複数のケースでシミュレーションすることで、投資のリスク許容度が見えてきます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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