不動産賃貸経営の節税の全体像
不動産賃貸経営では、適切な経費計上と節税対策により手取り収益を大幅に改善できます。税理士への相談も重要ですが、基本的な節税知識を持つことで判断力が高まります。
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経費として計上できる主な費用
管理・維持費用
- 管理委託料：賃貸管理会社への委託費（家賃収入の5〜8%が相場）
- 修繕費：通常の維持補修（壁の塗り直し・設備交換等）
- 清掃費：共用部の定期清掃費用
保険・税金
- 火災保険料：建物に係る保険料（全額経費）
- 固定資産税・都市計画税：物件に係る税金（全額経費）
借入関連
- 住宅ローン利子：借入金の利息部分（元本返済は経費にならない）
その他
- 税理士報酬：確定申告を依頼した場合の費用
- 仲介手数料：入居者募集の仲介手数料
- 広告宣伝費：入居者募集のための費用
減価償却の活用
建物は時間とともに価値が減少するという前提から、取得費を耐用年数にわたって費用として計上できます（減価償却）。これは実際に出費がない「非現金費用」として節税効果が高いです。
建物の耐用年数（法定）
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 |
| 鉄骨造（3mm超4mm以下） | 27年 |
| 木造 | 22年 |
中古物件の場合：簡便法耐用年数＝（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2
青色申告の活用
不動産賃貸が事業的規模（5棟10室基準）に達する場合、青色申告を選択することで大きな節税メリットがあります。
- 青色申告特別控除：65万円控除（電子申告・複式簿記の場合）または10万円控除
- 赤字の繰越：損失を翌年以降3年間繰り越せる
- 専従者給与：事業を手伝う家族への給与を経費計上できる
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法人化のメリットと判断基準
法人化のメリット
- 税率の違い：個人の所得税（最高45%）より法人税率（実効税率約23〜30%）が低い場合がある
- 所得分散：家族を役員として給与を支払うことで所得を分散できる
- 経費の幅が広がる：生命保険料・出張費等が経費計上しやすくなる
法人化の目安
一般的に、不動産所得が年間500万円を超える場合は法人化を検討する価値があります。税理士との相談のうえで判断しましょう。
監修：不動産四冠 編集部
宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の四冠資格保有者が監修。試験対策から実務活用まで正確な情報をお届けします。
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参考資料・公式情報
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