不動産投資「表面利回りvsネット利回り」正しい収益計算の方法【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産投資の「利回り」は表面利回りだけで判断すると実際のキャッシュフローとの乖離が大きいため、ネット利回りと返済後の手残りで判断することが重要です。

利回りの計算方法と比較

実際の収益計算例と判断基準

• 計算例：物件価格3,000万円・年間賃料180万円・経費50万円・ローン年間返済120万円：表面利回り6.0%・ネット利回り4.3%・返済後キャッシュフロー10万円/年（月8,333円）
• 東京・首都圏区分マンションの目安：表面5〜7%・ネット3〜5%。返済後のキャッシュフローがマイナスにならないことを確認
• 地方の一棟アパートの目安：表面8〜12%が多いが、空室率・修繕コストを加味するとネット利回りが大幅に低下する場合がある
• 返済後キャッシュフローがマイナスでも節税効果があれば合計でプラスになるケースもある（シミュレーション必要）

FAQ

Q. 表面利回り8%の物件を見つけました。買いですか？

A. 表面利回りだけでは判断できません。①ネット利回り（経費控除後）②空室率の実績と見通し③借入条件（金利・期間）④修繕の状態と将来コスト⑤立地・人口動態を確認してください。地方の表面8%物件でも空室率20%・修繕費年間50万円・金利上昇を考慮するとネット利回りが4〜5%に下がる場合があります。物件資料（賃貸借契約書・入居率実績・修繕履歴）を取り寄せてシミュレーションを行ってから判断することが重要です。