📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令（e-Gov法令検索）
相続税の節税対策として「更地に賃貸建物を建てる」方法があります。土地の評価額が下がり・建物評価も相続税評価額は低くなるため、相続税の節税効果があります。
目次
土地活用による相続税評価額の軽減効果
| 土地・建物の状態 | 評価方法 | 軽減効果 |
|---|---|---|
| 更地（何もない土地） | 路線価×地積（100%評価） | 軽減なし |
| 貸家建付地（賃貸建物が建つ土地） | 自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合） | 最大18〜21%軽減（借地権割合60%・借家権割合30%の場合） |
| 建物（賃貸中） | 固定資産税評価額×（1−借家権割合30%）＝固定資産税評価額の70% | 現金よりも評価が低い |
| 小規模宅地等の特例（賃貸） | 200㎡まで50%減額（貸付事業用宅地等） | 大幅な節税効果（別途適用要件あり） |
相続税節税としての土地活用の注意点
- 節税効果は空室率に依存：「賃貸割合」が低いと（空室が多い）節税効果が下がる
- 借入金による節税の注意：借入金で建物を建てると負債が増える分は相続財産から控除されるが、建物の評価減との二重効果を過度に期待するのは危険
- 「相続税対策のための建設」は長期投資：節税額と賃貸収益の合計が建設コスト・維持コストを上回るかの検証が必要
- 税制改正で節税効果が変わる可能性があるため、最新の税理士の判断を確認することが重要
FAQ
Q. 相続直前に賃貸建物を建てた場合でも節税効果はありますか？
A. 相続直前の建設でも一定の節税効果はありますが、「相続税の節税のみを目的とした直前の借入建設」は税務当局から否認（否定）されるリスクがあります。特に相続開始前3年以内に取得した貸付事業用不動産は「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地の50%減額）」が適用されない場合があります（2018年改正）。相続対策としての賃貸建設は長期的な計画の中で行うことが重要です。具体的な節税効果と適法な範囲については税理士に相談することを推奨します。
🏠 借地権・底地の専門相談
借地権・底地の売却・買取・整理に関する専門相談はこちら。
→ 借地権・底地の専門相談はこちら
免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
コメント