📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法2026年改正対応）
📋 参照法令：区分所有法（17条・18条）
大規模修繕工事を実施するには、その内容（共用部分の変更か管理か）によって必要な決議の種類が異なります。適切な決議を経ずに工事を発注すると、後から区分所有者との法的紛争につながるリスクがあります。
目次
工事内容と決議要件の整理
| 工事の性質 | 根拠 | 決議要件（2026年改正後） |
|---|---|---|
| 共用部分の通常管理（定期的な補修） | 18条 | 普通決議（出席者の過半数） |
| 共用部分の重大な変更（形状・効用を変更する工事） | 17条 | 特別決議（出席者の3/4以上、定足数：過半数） |
| 耐震改修工事 | 耐震改修促進法 | 普通決議（特例） |
外壁塗装・防水工事・設備更新などの通常の大規模修繕は普通決議で可能です。エレベーターの機種変更や間取り変更を伴う工事は「重大な変更」として特別決議が必要になります。
費用負担の考え方
大規模修繕の費用は修繕積立金から支出します。修繕積立金は各区分所有者の持分割合（専有部分の床面積割合）に応じて積み立てられるのが一般的です。専有部分（各戸の内部）の修繕は個人負担が原則で、共用部分（廊下・外壁・屋上等）の修繕が修繕積立金の対象です。
FAQ
Q. 修繕積立金を取り崩す場合も総会決議が必要ですか？
A. 管理規約の定めによりますが、一般的に一定額以上の修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要です。理事会の専決では実施できない管理組合が多いため、管理規約を確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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