📅 情報基準日：2026年5月現在
収益物件の利回りは「空室をいかに短くするか」で決まります。入居者募集の実務を理解し、仲介会社と上手に付き合うことが安定した賃貸経営の鍵です。
目次
繁忙期と閑散期を理解する
| 時期 | 特徴 | 対策 |
|---|---|---|
| 1〜3月（超繁忙期） | 転勤・進学・就職で最大の需要 | この時期に合わせて物件を整える |
| 4〜6月（閑散期） | 繁忙期後の需要落ち込み | ADを上乗せ・条件緩和を検討 |
| 7〜9月（夏季転勤） | 企業転勤需要が一定ある | ファミリー向けは8月がチャンス |
| 10〜12月（準繁忙期） | 来春に向けた動きが始まる | 11月から広告を強化する |
AD（広告料）の設定と効果
AD（広告料・広告掲載料）は大家が仲介会社に支払うインセンティブです。繁忙期はAD不要でも仲介会社が動いてくれますが、閑散期・競合が多い物件ではAD1〜3ヶ月分の設定が標準になっています。
- ADが高いと仲介会社が積極的に紹介してくれる（客付け業者への動機づけ）
- ADは家賃収入で回収できるか計算して設定（3ヶ月ADなら家賃3ヶ月分相当）
- ADを支払っても「囲い込み」をする管理会社には注意
礼金・敷金の設定
- 礼金：0〜2ヶ月が相場。首都圏では礼金1ヶ月が標準だが、礼金ゼロが競争力になる場合も
- 敷金：1〜2ヶ月が一般的。敷金ゼロは入居者を集めやすいが退去時の費用回収リスクがある
- 礼金を増やすより「フリーレント（入居後1〜2ヶ月家賃無料）」の方が入居者に好まれる傾向がある
仲介会社との付き合い方
- 定期的に仲介会社へ連絡・問い合わせ状況を確認する（関係構築が大切）
- 「レインズへの掲載番号を教えてください」と確認し、囲い込みがないかチェック
- 写真・間取り図・物件コメントは大家自ら質の高いものを用意して提供する
- 内覧申し込みがあった場合は物件を清潔に保ち、消臭・採光対策をする
FAQ
Q. 入居審査で落とせる条件はありますか？
A. 収入・保証人・信用情報・生活状況などを総合的に判断できます。ただし国籍・性別・宗教・障害を理由とした拒絶は差別的取り扱いとして問題になる場合があります。保証会社の審査に委ねるのが一般的です。
Q. インターネット上の広告を自分で掲載することはできますか？
A. SUUMOやホームズへの直接掲載は基本的に不動産業者向けです。大家が直接掲載したい場合は「オーナー向けプラン」があるサービスや、賃貸.comなどの個人オーナー対応プラットフォームを活用することができます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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