📅 情報基準日：2026年4月18日
物件購入前のデューデリジェンス（詳細調査）は、投資の成否を左右します。宅建士・マン管・管業・賃貸管理士の4資格を持つ私が実践する調査方法を公開します。
目次
デューデリジェンス4段階
- 登記・法的調査：所有権・抵当権・差押の有無を登記簿謄本で確認
- 法令上の制限調査：用途地域・建蔽率・容積率・再建築可否を役所で確認
- 現地調査：建物状態・周辺環境・入居状況・修繕履歴を現地で確認
- 収支検証：実際の家賃・稼働率・経費を数字で検証
登記・法的調査のポイント
- 抵当権の有無と金額（売却後抹消されるか確認）
- 仮差押・仮処分・差押の有無（法的トラブルのサイン）
- 所有者名義（現在の売主と一致しているか）
- 地役権・地上権・賃借権等の登記がないか
現地調査で必ず確認すること
- 建物外観：外壁のひび割れ・雨染み・傾き
- 屋根・排水：雨漏りの痕跡・排水管の状態
- エントランス・共用部：管理状態（ゴミ・掃除の状況）
- 入居者の気配：表札・洗濯物・自転車の数で稼働率を推定
- 周辺環境：競合物件数・コンビニ・駅距離・嫌悪施設の有無
収支検証で見落としがちなコスト
- 固定資産税の実額（売主に確認または役所で取得）
- 管理費・修繕積立金の滞納分（マンションの場合）
- 入居者退去後のリフォーム費用の引当
- 大規模修繕の時期と費用（長期修繕計画の確認）
4つの資格があると「法的リスクを自分で評価できる」ため、専門家費用を削減しつつ調査の精度を高めることができます。これが四冠ホルダーとしての最大の強みです。
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免責事項
本記事は執筆時点の情報に基づき作成しています。投資判断は自己責任で、専門家にご相談ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：大家業は「感情ではなく数字で判断する経営」です。CF・実質利回り・デッドクロスのタイミングを常に把握しておくことが長期安定経営の要です。
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