📅 情報基準日：2026年4月18日
不動産投資の失敗の多くは「数字を正しく計算しなかった」ことに起因します。購入前に自分でシミュレーションできるよう、計算方法を体系的に解説します。
目次
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回り＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：年間240万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8.0%
実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100
経費の目安：年間家賃収入の25〜35%（管理費・修繕費・税金・保険等）
キャッシュフロー（CF）の計算
CF＝ 年間家賃収入 × (1−空室率) − 年間経費 − 年間ローン返済額
| 項目 | 計算例（3,000万円・利回り8%の物件） |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 240万円 |
| 空室損失（空室率10%） | △24万円 |
| 年間経費（30%） | △72万円 |
| ローン返済（35年・金利2%） | △100万円 |
| 年間CF | ＋44万円（月3.7万円） |
デッドクロスに注意
元金返済額 > 減価償却費になる時点を「デッドクロス」と言います。この時点から税金負担が増加し、帳簿上の黒字でも現金が出ていく状態になります。
- デッドクロスは築古・減価償却が短い物件ほど早く来る
- 対策：デッドクロス前に物件を売却・借り換え・繰上返済
購入前に確認すべき5つの数字
- 実質利回り（経費控除後）
- 年間CFのプラス・マイナス
- 損益分岐点となる空室率
- デッドクロスが来る時期
- 出口価格（何年後にいくらで売れるか）
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免責事項
本記事は執筆時点の情報に基づき作成しています。投資判断は自己責任で、専門家にご相談ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：大家業は「感情ではなく数字で判断する経営」です。CF・実質利回り・デッドクロスのタイミングを常に把握しておくことが長期安定経営の要です。
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