📅 情報基準日：2026年4月17日
「そろそろ法人化した方がいい？」——不動産投資の規模が拡大してきたときに必ず直面する問題です。タイミングを誤ると税金で損をします。正確な判断基準を解説します。
個人と法人の税率比較
| 所得水準 | 個人の実効税率 | 法人の実効税率 |
|---|---|---|
| 300万円以下 | 約15〜20% | 約21〜24% |
| 300〜700万円 | 約20〜33% | 約21〜24% |
| 700〜900万円 | 約33〜43% | 約21〜24% |
| 900万円超 | 約43〜55% | 約23〜34% |
一般的に課税所得が700〜900万円超になると法人の方が税率で有利になります。
法人化のメリット
- 税率の低下：所得が多いほど個人の最高税率55%に対し法人は最大約34%
- 役員報酬で所得分散：配偶者・家族に役員報酬を支払い所得を分散できる
- 経費の範囲が広がる：社宅・福利厚生費・生命保険等を経費計上しやすい
- 損失の繰越し：法人は赤字を10年繰り越せる（個人は3年）
- 融資の拡大：法人名義で融資を受けることで個人属性の制限を超えられる
法人化のデメリット
- 設立コスト：株式会社は約25万円、合同会社は約10万円
- 維持コスト：税理士費用・法人住民税（赤字でも年間最低7万円）・決算申告費用
- 手続きの複雑化：法人の決算・会計・社会保険等の手続きが増える
- 個人財産との分離：法人と個人の資産を明確に分離する必要がある
株式会社 vs 合同会社
| 比較項目 | 株式会社（KK） | 合同会社（LLC） |
|---|---|---|
| 設立費用 | 約25万円 | 約10万円 |
| 社会的信用 | 高い | やや低い |
| 役員任期・登記 | 最長10年（変更登記必要） | 任期なし（変更登記不要） |
| 利益配分 | 出資比率に従う | 定款で自由に設定可 |
不動産投資目的なら設立コストと手続き簡便性から合同会社（LLC）を選ぶケースが増えています。
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よくある質問（FAQ）
Q. 法人化のベストなタイミングはいつですか？
A. 年間の不動産所得（給与所得との合算後）が900万円を超えてきた頃が一般的な目安です。ただし物件の取得前に法人を設立しておく「先行設立」も検討の価値があります。
Q. 個人名義の物件を法人に移す場合はどうなりますか？
A. 個人→法人への売却となり、個人側に譲渡所得税が発生する可能性があります。また不動産取得税・登記費用も発生します。事前に税理士と綿密なシミュレーションを行ってください。
Q. 法人化しても銀行融資は受けられますか？
A. 設立直後の法人は決算実績がないため、融資を受けにくいことがあります。法人の実績を積みながら融資枠を拡大していく段階的なアプローチが現実的です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。投資判断は自己責任で行い、必ず専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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