📅 情報基準日：2026年4月17日
家賃収入がある場合、毎年2〜3月の確定申告は避けられません。「どんな書類が必要か」「何が経費になるか」を正確に知ることで、節税効果を最大化できます。
確定申告が必要な条件
- 不動産所得（家賃収入 − 必要経費）が20万円超の会社員
- 不動産所得がある自営業者（金額問わず申告必要）
- 不動産を売却した年（譲渡所得の申告）
不動産所得の計算式
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
総収入金額に含まれるもの
- 家賃収入（管理費・共益費含む）
- 礼金・更新料（返還しない部分）
- 敷金（退去時に返還しない部分）
必要経費に含まれるもの
| 経費項目 | 備考 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物部分のみ（土地は不可） |
| 借入金利子 | 建物部分の利子（土地購入分は損益通算不可） |
| 管理委託費 | 管理会社への支払い |
| 固定資産税・都市計画税 | 全額経費 |
| 修繕費 | 資本的支出（20万円超・耐用年数延長）は減価償却 |
| 火災・地震保険料 | 当年分のみ（長期前払いは按分） |
| 管理費・修繕積立金 | 区分マンションの場合 |
| 税理士報酬 | 確定申告代行費用 |
| 交通費 | 物件管理・視察のための移動（記録必須） |
青色申告の手続きと特典
青色申告の申請方法
- 税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出
- 提出期限：申告年の3月15日まで（翌年分から適用）
- 新規開業の場合：開業から2ヶ月以内
青色申告特別控除（最大65万円）の条件
- 5棟10室以上の事業的規模（または一定基準を満たす場合）
- 複式簿記での記帳
- e-Taxまたは電子帳簿保存法対応
- 上記を満たさない場合でも10万円控除は受けられる
確定申告に必要な書類リスト
- 賃貸借契約書・家賃入金明細
- 固定資産税の課税明細書（市区町村から送付）
- ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 管理委託費・修繕費等の領収書
- 火災保険の保険料証明書
- 建物の取得価格がわかる書類（売買契約書・登記簿謄本）
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よくある質問（FAQ）
Q. 確定申告の期間はいつですか？
A. 毎年2月16日〜3月15日が申告期間です（土日祝の場合は翌平日）。e-Taxを利用すれば自宅から24時間申告できます。
Q. 修繕費と資本的支出はどう区別しますか？
A. 既存機能の維持・原状回復が修繕費（全額その年の経費）、機能向上・耐用年数延長が資本的支出（減価償却）です。一般的に1件20万円超・原状回復以上の工事は資本的支出として扱います。
Q. 白色申告と青色申告はどちらがいいですか？
A. 不動産所得がある場合は青色申告を強くおすすめします。10万円以上の特別控除、損失の3年繰越し、家族への給与計上など、白色申告にないメリットが多くあります。
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