フラット35の選び方【2026年版】メリット・デメリットと向いている人の条件を宅建士が解説

📅 情報基準日：2026年5月現在

「フラット35って結局どういう人が選ぶべきなのか」——この質問をよく受けます。フラット35は住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンで、民間ローンとは審査基準・物件条件・金利水準が異なります。宅建士として、フラット35が本当に向いている人・向かない人を具体的に整理します。

フラット35の基本的な特徴

項目	フラット35	民間変動金利ローン
金利タイプ	全期間固定	変動（半年ごとに見直し）
2026年5月の金利水準	約1.8〜2.2%（取扱金融機関による）	約0.3〜0.7%
団信	任意（別途加入可能）	原則加入必須
物件条件	技術基準あり（床面積・構造等）	各行の基準による
保証料	不要	必要な場合あり
繰り上げ返済手数料	無料	銀行による

フラット35のメリット5選

1. 全期間固定で返済額が確定：35年間金利が変わらないため、家計管理が容易
2. 団信が任意：持病がある方・団信に加入できない方でも利用可能。フラット35＋民間の生命保険という組み合わせが可能
3. 保証料不要：民間ローンで必要な保証料（数十万円）がかからない
4. 審査基準が比較的柔軟：自営業・個人事業主・勤続年数が短い方でも申込可能
5. 物件の質が担保される：フラット35の物件基準を満たしていることが品質の一定の保証になる

フラット35のデメリット5選

1. 金利が高め：変動金利と比べて1〜1.5%程度高く、金利上昇がなければ総支払額が多くなる
2. 物件の技術基準がある：床面積（戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上）・構造・検査などの条件を満たす必要がある
3. 団信は別途コストがかかる：任意のため別途加入が必要で、コストが増える場合がある
4. 金利交渉の余地が少ない：民間ローンほど金利優遇交渉が難しい
5. 繰り上げ返済しても金利メリットが変わらない：固定金利のため、早期完済でも金利水準は変わらない

フラット35が向いている人・向かない人

フラット35が向いている人	フラット35が向かない人
自営業・個人事業主で民間ローンの審査が通りにくい	正社員で審査に問題なく変動金利を活用したい
持病があり団信に加入できない	短期（10〜15年）で完済予定
将来の金利上昇が不安で固定を希望	繰り上げ返済を積極的にして総支払を減らしたい
収入が不安定でも長期間安定して返済したい	変動金利との差を最大限活用したい
新築・長期優良住宅でフラット35Sの金利優遇を使いたい	物件がフラット35の基準を満たさない

フラット35Sで金利をさらに下げる方法

フラット35Sは、省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能などが一定基準を超えた住宅を購入する場合に、当初一定期間（5〜10年）の金利が0.25%引き下げられる制度です（2026年5月時点・変更の可能性あり）。

• ZEH・認定長期優良住宅→当初10年間0.25%引き下げ（A基準）
• 省エネ性能・耐震性能を一定基準満たす住宅→当初5年間0.25%引き下げ（B基準）

新築でフラット35を検討する場合は、フラット35Sの適用が受けられるかを必ず確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35と民間ローンの併用はできますか？

A. 原則、フラット35は他の住宅ローンとの併用に制限があります。ただし、リフォームローンなど住宅ローン以外の借入との組み合わせは可能な場合があります。詳細は取扱金融機関に確認してください。

Q. フラット35の「物件基準」に合わない場合はどうなりますか？

A. フラット35は利用できません。ただし、リフォームを行って基準を満たす場合はフラット35リノベーションの対象になる可能性があります。

Q. 自営業でフラット35を申し込む場合、何年分の確定申告書が必要ですか？

A. 一般的に直近2〜3年分の確定申告書が必要です。所得が安定しているほど有利になります。

まとめ

• フラット35は全期間固定・団信任意・保証料不要が主な特徴
• 自営業・持病あり・長期安定重視の方に向いている
• 金利は変動より高いが、全期間固定の安心感がある
• フラット35Sで省エネ・長期優良住宅なら当初金利引き下げを活用できる
• 物件の技術基準を事前に確認することが必須

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