📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資で「本当に手元に残るお金」を把握するために不可欠なのがキャッシュフロー（CF）の計算です。利回りではなくCFを軸に判断できるようになると、物件選びの精度が格段に上がります。
キャッシュフロー（CF）の計算ステップ
− 空室損失（空室率5〜10%目安）
② 実効総収入（EGI）
− 運営費用（管理費・修繕費・固定資産税・保険等）
③ 純営業収益（NOI）
− ローン返済（元金＋利息）
④ 税引き前CF（BTCF）
− 所得税（不動産所得に課税）
⑤ 税引き後CF（ATCF）← 実際に手元に残る金額
具体的なシミュレーション例
| 項目 | 月次 | 年次 |
|---|---|---|
| 満室家賃収入 | 20万円 | 240万円 |
| −空室損失（8%） | −1.6万円 | −19.2万円 |
| −管理委託費（5%） | −1万円 | −12万円 |
| −固定資産税等 | −1万円 | −12万円 |
| −修繕費積立（6%） | −1.2万円 | −14.4万円 |
| −保険料 | −0.25万円 | −3万円 |
| NOI | 15万円 | 179.4万円 |
| −ローン返済（3,000万・2%・30年） | −11.1万円 | −133.2万円 |
| 税引き前CF | 3.9万円 | 46.2万円 |
月3.9万円の税引き前CFは、修繕対応や突発費用を考えると「余裕がある」水準ではありません。自己資金が多いほどローン返済が減り、CFは改善します。
NOI・CCRの使い方
NOI（純営業収益）
NOIはローン返済前の収益力を示します。融資を使わない「現金購入」の場合の収益指標としても使います。
CCR（自己資本収益率）
CCRは「自己資金に対してどれだけのリターンを得ているか」を示します。レバレッジ効果の評価に使います。
例：自己資金600万円で税引き前CF年46万円の場合、CCR = 46 ÷ 600 × 100 = 7.7%
FAQ
Q. CFがマイナスでも持ち続ける価値のある物件はありますか？
A. 都心の値上がりが見込める物件では「CFマイナスでも資産価値上昇で補う」という戦略もあります。ただし長期にわたるマイナスCFは自己資金の持ち出しが続き、資金繰りを圧迫します。初心者はまずCFプラスの物件から始めることを推奨します。
Q. 税引き前CFと税引き後CFはどれくらい差がありますか？
A. 課税所得・税率によります。所得税率20〜30%の方なら、税引き前CFの20〜30%が税金として持っていかれる計算です。ただし減価償却費を活用した「節税」により、帳簿上は赤字でも実際のCFはプラスになる状況も作れます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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