📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資（アパート・マンション購入）に使うローンは「住宅ローン」とは異なる「不動産投資ローン（アパートローン）」です。審査基準・金利・返済方法が大きく異なるため、混同すると計画が狂います。
目次
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
| 比較項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 目的 | 自己居住用住宅の取得 | 賃貸収入を目的とした不動産取得 |
| 金利（目安） | 0.4〜2.0% | 1.5〜4.5%（ノンバンクは5%超も） |
| 融資期間 | 最長35年 | 最長30〜35年（物件築年数により制限） |
| 審査の主眼 | 本人の返済能力・年収 | 本人の属性＋物件の収益性 |
| 自己資金 | 原則0〜10% | 原則10〜30%（フルローンは例外的） |
審査で見られる主な項目
①本人属性（個人評価）
- 年収：700万円以上が通りやすい目安（一部金融機関は500万円から）
- 勤務先・雇用形態：大企業・公務員・医師・士業は高評価
- 勤続年数：3年以上が目安（転職直後は不利）
- 信用情報：クレジットカードの遅延・携帯の割賦残債に注意
- 既存借入：住宅ローン・カーローン等の残債が多いと不利
②物件評価（担保評価）
- 積算評価（土地・建物の再調達価格）と収益還元評価の両面で評価
- 築古物件・地方物件は担保評価が低く融資額が制限される場合がある
- 入居率・賃料水準・賃貸需要の安定性も重視される
主な融資先の種類と特徴
| 融資先 | 金利目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 都市銀行（三菱UFJ・三井住友等） | 1.5〜3% | 審査厳格・高属性向き |
| 地方銀行・信用金庫 | 2〜4% | 地域密着・物件所在地エリアに強い |
| 信販・ノンバンク（オリックス・アルヒ等） | 3〜5% | 審査緩め・金利高め・区分マンション向き |
| 日本政策金融公庫 | 2〜3% | 法人向き・創業期・農業系に強い |
融資を通しやすくするポイント
- 金融機関に融資相談する前に自己資金を厚くする（目安20%以上）
- 給与振込口座をターゲット金融機関に変える
- 定期預金などで「預金残高の実績」を作る
- クレジットカードの利用残高を抑える・遅延をなくす
- 物件収支が成立する（家賃収入がローン返済を上回る）計画書を作成する
FAQ
Q. 年収500万円でも不動産投資ローンは通りますか？
A. 信用金庫やノンバンクなら可能性はあります。ただし金利が高くなりやすく、物件の収益性と自己資金の厚さがより重要になります。まず金融機関に相談し、事前審査を受けてみることをおすすめします。
Q. 住宅ローンを組んでいると不動産投資ローンは難しくなりますか？
A. 既存の住宅ローン返済が返済負担率に算入されるため、借入可能額が減ります。ただし不可能ではありません。物件の収益性・属性・自己資金によっては十分に通ります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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