📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資の広告で「利回り○%」と表示されている数字——これは通常「表面利回り」です。実際の手取り収益を示す「実質利回り」とは大きく異なる場合があります。利回りの正しい見方を知らないと、収益性を誤認して失敗します。
目次
表面利回り（グロス利回り）とは
表面利回りは、年間の満室想定家賃収入を物件価格で割った単純な数字です。
表面利回り（%）= 年間満室家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：物件価格3,000万円・月家賃20万円（年240万円）の場合
表面利回り = 240万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 8.0%
表面利回りの問題点
- 「満室想定」のため空室リスクが反映されない
- 管理費・固定資産税・修繕費などの経費が含まれない
- 取得時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）が含まれない
実質利回り（ネット利回り）とは
実質利回りは、年間家賃から諸経費を差し引いた手取り収益を、物件価格と取得費の合計で割った数字です。
実質利回り（%）= （年間家賃 − 諸経費） ÷ （物件価格 + 取得費） × 100
主な諸経費の内訳
- 管理委託費：家賃の3〜8%
- 固定資産税・都市計画税：物件評価額の1.5〜2%程度
- 修繕費（積立）：年間家賃の5〜15%
- 火災保険・地震保険：年間数万円〜
- 空室損失：平均空室率5〜10%を見込む
シミュレーション：表面8%の物件の実質利回り
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 満室家賃収入 | 240万円 |
| −空室損失（8%） | −19.2万円 |
| −管理委託費（5%） | −12万円 |
| −固定資産税 | −12万円 |
| −修繕費積立（7%） | −16.8万円 |
| −火災保険等 | −3万円 |
| 実質収益 | 177万円 |
| 取得費込みコスト（3,000万＋150万） | 3,150万円 |
| 実質利回り | 5.6% |
表面8%が実質5.6%になる——これが現実です。さらにローン返済をすると手元のキャッシュはさらに減ります。
エリア別・物件種別の「合格ライン」目安
- 都心（東京23区）：表面3〜5%、実質2〜3%でも合格（値上がり期待・空室リスク低）
- 地方都市（政令市）：表面6〜8%、実質4〜5%が目安
- 地方（過疎エリア）：表面10%以上でも実質2%を切る場合あり → 要注意
FAQ
Q. 利回りが高いほど良い物件ですか？
A. 必ずしもそうではありません。高利回りは「リスクの裏返し」です。空室率が高い・修繕費がかかる・立地が悪い・事故物件などの理由が隠れていることが多いです。利回りだけでなく、実質利回り・CF・出口戦略を総合的に判断することが重要です。
Q. 広告に掲載されている利回りは信用できますか？
A. 広告利回りは「表面利回り（満室想定）」が大半です。実際の運営を想定した実質利回りを自分で計算して判断することが必須です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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