📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資で最も重要な判断が「どの物件を買うか」です。高利回りに飛びついて空室だらけの物件を掴んでしまう失敗は後を絶ちません。四冠ホルダーの大家として実践してきた収益物件の選び方・判断基準を解説します。
目次
利回りだけで選んではいけない理由
「利回り10%の高利回り物件！」という広告に惹かれる気持ちはわかります。しかし利回りが高い物件には必ず理由があります。
- 空室率が高い：満室想定で計算しているため、実際の利回りは半分以下のことも
- 修繕コストが高い：築古木造は屋根・外壁・設備の修繕費が重くのしかかる
- 立地が悪い：地方の過疎エリアは将来的に入居者確保が困難
- 事故物件：心理的瑕疵により家賃を下げても入居しにくい
立地の選び方：賃貸需要が続く場所とは
賃貸需要は以下の要因によって左右されます：
| 評価項目 | 良い条件 | 注意すべき条件 |
|---|---|---|
| 最寄り駅までの距離 | 徒歩10分以内 | 15分超・バス路線のみ |
| エリアの人口動態 | 人口増加・若者が多い | 過疎・高齢化進行中 |
| 周辺施設 | スーパー・コンビニ・病院近く | 周辺施設が乏しい |
| 大学・工場・病院の有無 | 単身需要を生む施設あり | 大口需要源がない |
| 競合物件数 | 供給が少ない・築古が多い | 新築ラッシュ・供給過多 |
築年数と物件種別の選び方
築年数の考え方
- 築10年以内：修繕リスク低・設備が新しい・利回りは低め
- 築11〜20年：給湯器・エアコン等の設備交換時期・コスパ良い
- 築21〜30年：大規模修繕（屋根・外壁・配管）の可能性あり・利回り高い
- 築31年以上：融資が厳しくなる（耐用年数の問題）・高修繕費要注意
1981年（新耐震基準）の重要性
1981年6月以降の建築確認申請物件は「新耐震基準」に適合しています。それ以前（旧耐震）の物件は融資が付きにくく、耐震改修が必要になる場合があります。
現地調査で確認すべき7つのポイント
- ① 外壁・屋根の状態（ひび割れ・雨漏り跡・コーキングの劣化）
- ② 共用部の清潔感・照明・ポスト・ゴミ置き場の管理状態
- ③ 各室のドア・窓の開閉・クロスの状態・臭い
- ④ 電気・ガス・水道メーターの状況（空室期間の把握）
- ⑤ 周辺の賃貸広告（競合家賃・空室率）を現地確認
- ⑥ 土地の形状・日当たり・近隣の騒音・臭い
- ⑦ ハザードマップ（洪水・土砂・液状化リスク）の確認
FAQ
Q. 地方の高利回り物件と都市部の低利回り物件、どちらが良いですか？
A. 一概には言えませんが、初心者には都市部の低〜中利回り物件をおすすめします。地方高利回りは「空室リスク」「売却困難リスク」を内包していることが多く、出口（売却）での苦労が大きいためです。
Q. 競売物件はお得ですか？
A. 市場価格より安く取得できる場合がありますが、内覧ができない・占有者がいる・引渡し保証がないなどのリスクがあります。裁判所の競売情報（BIT）を活用しつつ、最初は通常の流通物件から始めることを推奨します。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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