📅 情報基準日：2026年4月14日
賃貸経営における重要な意思決定の一つが「管理委託か自主管理か」の選択です。管理会社に委託すれば手間が省ける反面、費用が発生します。本記事では、管理委託の費用相場と管理会社の選び方を詳しく解説します。
管理委託と自主管理の違い
| 項目 | 管理委託 | 自主管理 |
|---|---|---|
| 手間 | ほぼ不要 | 大きい |
| コスト | 家賃の5〜10% | ほぼゼロ |
| トラブル対応 | 管理会社が対応 | オーナーが直接対応 |
| 入居者との関係 | 管理会社が窓口 | オーナーが直接対応 |
| 向いている人 | 本業が忙しい方・遠方在住者 | 不動産知識がある方・近隣在住者 |
管理委託費用の相場
通常管理（集金代行型）
最も一般的な管理形態です。家賃の集金・送金、入居者からの問い合わせ対応、設備の不具合対応などを委託します。
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- 相場：家賃収入の5〜7%（月額）
- 例）月額家賃8万円の物件：月額4,000〜5,600円
サブリース（家賃保証型）
管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、転貸する形態です。空室でも一定の家賃収入が保証されます。
- 相場：家賃収入の10〜20%が手数料として差し引かれる
- 注意：賃貸住宅管理業法により、契約締結前の重要事項説明が義務付けられています
- 家賃は市況に応じて減額要求されることがある
入居者募集費用（別途）
- 広告料（AD）：家賃0.5〜2ヶ月分程度
- 入居審査費用：0〜1万円
- 鍵交換費用：1〜2万円（入居者負担とする場合もある）
管理会社選びの8つのチェックポイント
①管理戸数・地域での実績
地域で多くの物件を管理している会社ほど、エリアの需給動向を把握しており、入居者候補者も多く抱えています。
②空室時の客付け力
「管理と客付けが一体化しているか」を確認します。管理専業の会社は客付けが弱い場合があります。大手仲介ネットワークとの連携状況も確認しましょう。
③夜間・休日の対応体制
水漏れ・鍵の紛失などのトラブルは休日・深夜に発生することがあります。24時間365日の緊急対応体制があるかを必ず確認します。
④報告の頻度・質
毎月の収支報告書の内容や、空室時の客付け活動報告が適切かどうか。管理委託後に放置されているオーナーも少なくありません。
⑤管理委託契約の内容
管理委託契約書の内容を詳細に確認します。特に以下の点に注意します。
- 契約期間と解約条件（解約に3〜6ヶ月の通知期間が必要なケースが多い）
- 管理業務の範囲（何が含まれて何が含まれないか）
- 修繕の決裁権限（オーナー承認なしで修繕できる金額の上限）
⑥入居者審査の厳格さ
トラブルを防ぐために重要な審査体制を確認します。収入証明の確認、保証会社の利用、連帯保証人の取得方針などを聞いておきましょう。
⑦仲介会社（元付け・客付け）との関係
管理会社が「囲い込み」をしていないかを確認します。REINS（不動産流通機構）への登録状況や、他社への情報開放状況を聞きましょう。
⑧賃貸住宅管理業者登録の有無
賃貸住宅管理業法により、管理戸数200戸以上の事業者は国土交通省への登録が義務付けられています。登録業者かどうかをJID（住宅管理業者登録システム）で確認できます。
管理会社変更の手順
- 現在の管理委託契約の解約予告期間を確認する（通常3〜6ヶ月）
- 新管理会社を複数社比較選定する
- 現在の管理会社に解約通知を書面で送付する
- 入居者への管理会社変更の通知（書面）を行う
- 鍵・書類等を新管理会社に引き継ぐ
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まとめ
管理会社の選択は賃貸経営の成否を左右する重要な決断です。費用の安さだけで選ばず、客付け力・対応力・報告の質を総合的に評価しましょう。複数社から見積もりを取り、実際に担当者と話して信頼できる会社を選ぶことが大切です。
免責事項
本記事の内容は執筆時点の情報に基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。投資・経営判断は必ず専門家にご相談ください。
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