📅 情報基準日：2026年5月現在
住宅ローンを比較するとき、「保証料型」と「融資手数料型」という言葉を見かけます。どちらも住宅ローンを利用する際の諸費用ですが、仕組みが異なり、繰り上げ返済・借り換え時の扱いも違います。宅建士として、コストを正確に比較する方法を解説します。
保証料の仕組み
保証料とは、住宅ローンの借入者が返済できなくなった場合に、保証会社が金融機関に代わって返済する（代位弁済）ための費用です。借入者が保証会社に支払う手数料です。
保証料の支払い方式
- 一括前払い型：借入時に一括で支払う（借入額1,000万円あたり20〜21万円程度）
- 金利上乗せ型：毎月の金利に上乗せ（+0.2〜0.3%程度）して分割で支払う
融資手数料との違い
| 項目 | 保証料型 | 融資手数料型 |
|---|---|---|
| 費用の名目 | 保証会社への保証料 | 金融機関への手数料 |
| 費用水準 | 借入額の1〜2%程度 | 借入額の2.2%（税込）が主流 |
| 返金の有無 | 一括前払いの場合、繰り上げ返済で一部返金あり | 原則返金なし |
| 主な金融機関 | メガバンク・地銀（従来型） | ネット銀行・一部の銀行 |
| 適した人 | 繰り上げ返済を予定している人 | 長期返済・繰り上げ返済をしない人 |
コスト比較シミュレーション
借入3,000万円・35年の場合で比較します。
| 方式 | 初期費用 | 総コスト（35年） | 繰り上げ返済時 |
|---|---|---|---|
| 保証料一括型 | 約62万円 | 約62万円（初期のみ） | 残存期間に応じて返金あり |
| 保証料金利上乗せ型（+0.2%） | 0円 | 約130万円（金利増分） | 返金なし（その後も金利高め） |
| 融資手数料型（2.2%） | 約66万円 | 約66万円（初期のみ） | 返金なし |
繰り上げ返済を積極的に行う予定がある場合は「保証料一括型」が得になる可能性があります。長期間そのまま返済を続けるなら「融資手数料型」との差は小さくなります。
繰り上げ返済時の保証料返金
保証料一括払いの場合、繰り上げ返済でローン期間が短縮されると残存期間の保証料が返金（戻し保証料）されます。ただし返金額は返済期間短縮分に比例するため、完済直前の繰り上げ返済では返金がほとんどありません。早期の繰り上げ返済ほど戻り保証料が多くなります。
よくある質問（FAQ）
Q. フラット35に保証料はかかりますか？
A. かかりません。フラット35は保証会社を使わない仕組みのため保証料が不要です。ただし融資手数料は別途かかります。
Q. 保証料を払っても連帯保証人は必要ですか？
A. 保証会社に保証料を払う場合、連帯保証人は不要なケースが多いです。保証会社が保証人の役割を果たします。ただし収入合算の場合は別途連帯保証人や連帯債務者が必要です。
Q. 借り換えをした場合、前のローンの保証料は返ってきますか？
A. 一括払い型の場合、残存期間に応じた戻し保証料が返金されます。金利上乗せ型の場合は返金がないため、借り換え検討時はこの点も費用に含めて計算してください。
まとめ
- 保証料は保証会社への手数料・融資手数料は金融機関への手数料で別物
- 保証料一括型は繰り上げ返済時に残存分が返金される利点がある
- 融資手数料型は返金なしだが繰り上げ返済予定がない人に向いている
- フラット35は保証料不要（融資手数料のみ）
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