親が死亡したら住宅ローンはどうなる？相続時の手続き・団信・相続放棄の判断を宅建士が解説

📅 情報基準日：2026年5月現在

「親が亡くなったが、実家に住宅ローンが残っている」——相続時に突然直面するケースは少なくありません。住宅ローンが残っている場合、相続人はどのように対応すべきか。団信・相続放棄・売却など、選択肢を正確に把握しておくことが重要です。宅建士として詳しく解説します。

被相続人（故人）に団信があれば住宅ローンは完済される

住宅ローンに団信（団体信用生命保険）が付いている場合、被相続人が死亡・高度障害になった時点でローン残高が生命保険から返済されます。この場合、相続人はローンを引き継ぐ必要がありません。

団信で完済後の手続き

1. 金融機関に死亡の事実を連絡（死亡診断書を提出）
2. 団信の保険金請求手続き（金融機関が代行することが多い）
3. ローン完済後、抵当権抹消登記（司法書士に依頼）
4. 相続登記（2026年4月施行の義務化により3年以内に必須）

団信がない場合、住宅ローンは相続人が引き継ぐ

フラット35（団信任意）で団信なしの場合、または団信の保障対象外の死因の場合は、住宅ローンの残債が相続財産のマイナス（負債）として相続人に引き継がれます。

相続放棄の判断基準

住宅ローンの残債が物件の時価を大幅に上回る場合（オーバーローン）は、相続放棄を検討する必要があります。ただし相続放棄はすべての財産（プラスもマイナスも）を放棄するため、他に価値ある財産がある場合は慎重な判断が必要です。

相続放棄の期限は相続を知った日から3ヶ月以内（民法第915条）です。この期限を過ぎると単純承認とみなされ、相続放棄できなくなります。

2026年施行：相続登記義務化との関係

2024年4月施行の不動産登記法改正により、相続を知った日から3年以内に相続登記をしなければならなくなりました（罰則あり：10万円以下の過料）。住宅ローンの相続問題を処理する際は、相続登記の期限も同時に意識してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンの返済中に名義人が死亡した場合、すぐに返済が停止されますか？

A. 団信がある場合は保険請求手続き後にローンが完済されます。ただし手続き中も引き落としが継続する場合があるため、金融機関に早めに連絡することが重要です。

Q. 相続する物件に住み続けたい場合、ローンはそのまま引き継げますか？

A. 金融機関の同意のもとでローンを引き継ぐ（相続人が新たに借り換える）ことが一般的です。審査が必要になる場合があります。

Q. 相続放棄した場合、物件はどうなりますか？

A. 相続人全員が放棄した場合、物件は国庫に帰属するか競売にかけられます。2023年施行の相続土地国庫帰属法（e-Gov）も一定の条件下で活用できます。

まとめ

• 団信加入済みなら、死亡時にローンは保険で完済され相続人の負担なし
• 団信なしの場合はローン残債が相続財産として引き継がれる
• オーバーローンの場合は3ヶ月以内の相続放棄を検討（民法第915条）
• 相続登記は2024年4月から義務化。3年以内の登記が必須